限购加码！西安购房新政出台 “5年社保”看齐京沪
房价涨幅最快的城市加码调控：西安落户满1年才能购房，非户籍家庭限购延至5年
过去几年时间，各大城市人才竞争日渐激烈，西安则是这一轮竞争中的代表城市。宽松的人才政策，不仅刺激了楼市的需求，也在一定程度上放宽了对楼市的需求管控。此次西安针对落户政策加码楼市调控，是否会引发其他放宽落户政策的城市跟进？
火热的西安楼市被当头浇了一盆冷水。
时隔近两年，西安楼市调控政策再度全面升级。
6月20日，西安市房管局网站发布的《关于进一步加强住房市场调控管理的通知》（以下简称《通知》）称，自本通知下发之日起，市外迁入户籍家庭，需要在落户1年或连续缴纳12个月社会保险（或个人所得税）后才可购房。而非西安市户籍居民家庭，则需要提供5年以上（含5年）个人所得税或社会保险证明的，方可购买1套商品住房或二手住房。
过去一段时间，统计局70个大中城市中房价涨幅持续领先的城市就是西安。当地楼市持续火热，被认为是与放宽落户带来的需求扩张有关。
过去几年时间，各大城市人才竞争日渐激烈，纷纷出台吸引人才落户的政策。此次西安针对落户政策加码楼市调控，是否会引发其他放宽落户政策的城市跟进，同样值得关注。
新房价格领涨全国
在国家统计局6月18日公布的5月份全国70城新建住宅价格统计中，西安同比涨幅连续第六个月领跑，达24.4%。环比涨幅2.0%，也位居第一。
调控加码剑指需求过热
在业内人士看来，房价上涨过快，是西安此次加码调控的主要原因。
根据国家统计局发布的70个大中城市房价数据，2019年以来，西安的新建商品住宅价格同比涨幅持续领跑全国。5月，西安新房价格涨幅同比上涨24.4%，环比上涨2.0%，两类涨幅均在70城居首。
如果以2015年房价为基期，西安房价在4年间上浮了58.8%，同样与合肥并列全国第一。
多位受访人士均向21世纪经济报道记者表示，楼市需求旺盛，推动了西安楼市近年来的一路上行。
此前，陕西省房地产研究会会长王圣学告诉21世纪经济报道记者，西安楼市持续走高，有多方面因素。首先，宽松的人才政策刺激了市场需求，导致了短期的供给紧张；其次，西安近年来的经济基本面发展良好，市场对当地楼市预期比较看好；最后，西安对周边吸附能力较强，需求旺盛。
而此次西安调控加码，也主要是针对需求端的“限购”政策为主。
其中，对于非本市户籍家庭限购5年的规定，有房产机构分析人士告诉记者，限购年限从2年直接升级到5年的城市很少，西安限购升级力度在全国范围内都属于最大，类似的只有2016年3月上海3·25新政等极个别案例。
实际上，5年的限购，在全国范围来看，也只有北京、上海、广州等少数城市，而武汉、成都等二线城市，当前的限购时间都是2年。
对于通知中的从市外迁入西安市户籍的居民家庭限购规定，同策咨询研究中心总监张宏伟向21世纪经济报道记者表示，这一政策的力度和对市场的影响，可能要比想象中更加温和。
张宏伟表示，按照《通知》当前的条文可以理解为，从6月20日起，所有新落户家庭，要求在落户满1年后才可购房。由于西安此前已经吸纳了大量的有意愿落户的存量群体，未来新增落户家庭的数量不会太多，则政策对市场的影响会比较有限，更多的是打击短期落户投资的行为。
而21世纪经济报道记者了解到，北京、上海等地都未有对落户家庭做出落户时间维度的限购政策，只有杭州此前曾发文，要求户籍由外地迁入桐庐、建德、临安、淳安四县（市）的家庭，必须在户籍迁入之日起满2年，方可在杭州市限购区域内购买住房。但同样没有对在杭州主城区落户的家庭作出限制。
其他城市是否会跟进
实际上，这一政策或许不仅对西安当地市场有影响，在一城一策背景下，作为这一轮城市“人才竞争”中的代表城市，西安此次针对落户新政的调控加码，是否会带来其他城市的跟进，同样引人关注。
21世纪经济报道记者注意到，西安楼市调控政策与户籍政策之间的“博弈”维持已久。
2016年底以来，西安市陆续发布了多轮需求侧的调控政策。2016年12月，西安市发文规定，本市及非本市户籍居民家庭，在本市城六区范围内只能新购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。此后，西安市又陆续从预售制度、公积金贷款额度、限购区域范围等多个角度，加码调控。
2017年9月13日，西安限购全面升级，当地出台《关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》明确，暂停向拥有2套及以上住房的本市户籍家庭售房，外地户籍无房家庭在连续缴纳两年社保或个税的条件下，可购买1套住房。
此外，宽松的人才政策，在一定程度上放宽了对楼市的需求管控。
2017年3月1日，被称为西安市“史上最宽松”的户籍准入新政策落地实施，到2018年4月，西安先后6次升级调整户籍政策。截至2019年4月30日，西安户籍人口共1004.9万人，流动人口317.9万人，全市共迁入落户115.1万人。
同时，上述2017年9月的调控政策还专门指出，“经批准引进的各类人才购买自用住房的，不受限购政策限制。”
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，人才政策本身出发点很好，但确实不能排除有部分群体通过人才政策炒房。此次西安的限购升级，有助于防范“落户就炒房”现象，后续各地人才购房政策方面也可能会跟进此类政策内容。
张宏伟则指出，还是要与当地楼市状况挂钩。对于类似西安这样短期内需求大量增加、最终引动整个区域市场短期热度骤升的城市，有必要采取此类政策。但对于一些人才政策效果不佳的城市，需求变动对楼市影响不大，出于楼市稳定的考虑，没有必要出台过多的政策干预，保持政策稳定性比较重要。
《通知》除明确新落户居民家庭、非本地户籍居民家庭购房条件外，还将临潼区纳入住房限购范围。《通知》自下发之日起执行。
对于新落户家庭，《通知》明确，从市外迁入户籍的居民家庭（退伍转业、家属随军落户的除外）在西安市住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的，应落户满1年，或在西安市连续缴纳12个月的社会保险（或个人所得税）。
对于非本地户籍家庭，《通知》提出，非西安市户籍居民家庭在西安市住房限购区域范围内无住房且能够提供5年以上（含5年）个人所得税或社会保险证明的，方可购买1套商品住房或二手住房。
此外，《通知》还将临潼区纳入住房限购范围，严格执行西安市住房限购政策。
6月18日，国家统计局发布5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，新房价格环比涨幅居首的城市是西安，涨2%领跑。
“此次西安出台房地产管控政策，很重要的原因在于，在全国70城房价指数排行中，西安新建商品住宅价格指数环比增幅连续6个月排名第一，属于房价过快上涨的城市，也是亟需进行房价稳定的城市。政策出台非常及时，符合预期，也有助于进一步促进西安房地产市场的稳定。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬表示。
严跃进对上述政策逐条分析道：
一、政策对于当前落户到西安的购房者需要满足限购的条件，即当前政策正在管控“一落户就炒房”的现象。对于此类新落户的，也需要满足落户一年或缴纳社保的条件，这样就防范通过落户来炒房的现象出现。类似政策过去在别的城市也有，比如说杭州，过去部分人通过落户杭州郊区进而到杭州市区购房，当时也有管控。所以西安此次政策的核心在于，户籍政策会继续放宽，但是也会打击部分借落户来炒房的行为。
二、政策对于无户籍的人员，在西安限购区域需要满足5年社保的条件。类似规定可以认为是非常严厉的，实际上现在需要交纳5年社保要求的，主要是北京上海等大城市，所以西安此次调控，对于一些外来人口的购房行为进行了管控。
三、政策对于西安临潼区进行住房限购。西安临潼为秦始皇兵马俑的所在地，这两年最大的变化就是正在修建地铁。地铁沿线项目确实有炒作的现象。所以对于临潼区进行管控，很大程度上也体现了西安市场稳定房价的导向。
严跃进最后表示，从西安此次政策管控来看，实际上说明了近期房价炒作和过快上涨的三个原因，包括借落户政策炒房、部分外来人口炒房、部分郊区市场炒房。此次西安政策管控，较为及时。此前西安也出台了管控房屋交易秩序的政策，应该说此类政策组合拳的施展，有助于促进西安房地产市场的稳定和发展。
原标题：限购加码！西安购房新政出台 “5年社保”看齐京沪
值班主任：田艳敏
